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马成:谈国际学校建筑及FFE的投资误区

马成:谈国际学校建筑及FFE的投资误区

演讲嘉宾:马成,清华附中国际部副校长,国际化教育专家,对于国际学校的建筑及FF&E的投资见解独到,深有心得。

以下为马成校长的演讲内容:

大家下午好,首先介绍一下在演讲标题里面出现了英文FF&E,这个我原来写的是中文,但是咱们的主持人说太长了,就短一些就是FF&E,FF&E是什么呢?是家具,固件设施和设备。

刚才那位嘉宾讲的是如果把一个学校做一个财务模型,运营资本里面,刚才说的人力资源占到40%到60%,这是咱们国家的情况。我现在讲这部分是在我们的资本性支出里面大概要占到70%到90%的部分,刚才我也是直到现在发现新学说和腾讯教育安排这个讲座顺序还是很有用心的。

这个题目很有意思,大家上午讲的都很高大上,理念、课程、教育的未来,各种趋势,各种概念。但是我自己讲这个题目的时候想我讲这个话题是不是大家不感兴趣,好象很Low。因为跟钱有关系,好象教育跟钱应该离远一些,因为教育是很高尚的事情。但其实我们今天有这么多人坐在这里,今天的国际教育在中国这么蓬勃发展,就是一个原因就是我们有钱了。有钱怎么花是很有意思的一件事情,我们会发现中国的消费力让很多人很惊叹。我们可能是用国外奢侈品价两到三倍的价格买从马桶盖到LV的包包,我们来做这些事情。但其实同事情在教育领域、学校投资也是这样来做,我们犯了很多的错误。我想跟大家分享一下,因为这些投资误区有可能会造成学校投资人的失误,但它也会造成老师们、学生们和家长们最终的损失由我们来买单。

第一个先严肃一些,我这里有一个表,这个表值得花一些时间来看。我用新老两代国际学校的建筑指标差异,今天上午华校长说是3.0,1.0版本、2.0版本、3.0版本,我们就用两代。这些都是咱们国内目前非常好的一些学校,比如说第一个是北京顺义国际学校,他是ISB。我们就是三个指标可以看,第一就是建筑面积,就是教学楼面积。

第二是宿舍楼的面积,第三就是学生人数,就是这个学校设计的承载容量。这个数字不能保证是百分之百准确,但是这是基本上从一些公开网站或者是招标文件上我摘录下来。有些数据可能个人这有更准确的版本,我不好意思在这分享,这些数基本可靠。可以看到ISO学校,京西还有北京德威,他们的建筑面积并不大,就是3万到5万平米,这是包括所有的设施,剧场,体育场等等都在里边。他们都没有宿舍楼,他们都是一个靠公共的大巴车或者是家长接送来运营的学校。

这些学校学生规模都是1500人左右,是从幼儿园到高中大概十三、十四个年级,我们能看到这个的模型。这个模型曾经很成功,现在也有一些问题。你会发现一些新的学校,比如说北京顺义的鼎石国际学校,我们可以看到他们有一个挺大的学生宿舍楼,他的学生人数、设计规模和前面比较像。如果我们再往下看,他的建筑面积已经达到16万多平米,宿舍楼有5万多平米,设计容量3200个学生。可以想像3200人的国际学校会是什么样子,或者一个3200人,每人都要交很高学费的学校是什么样子。可能如果实现的话,应该是全世界唯一的这样一个中学。但你会发现其他的学校都是朝着这个模型走的。下面那个朝阳金盏学校,14-17万平米,这是很大,设计学生人数3500人。这个学校最后办成什么样,现在是一些问号,我们可能要把它找到答案。

我们看到这些数据,我们会发现有一些问题要来了。中国的国际学校的概念已经在发生改变了,他有这些趋势:

第一个趋势是新的国际学校并不是在招收这些外籍学生或者就是原来IB课程或者是像英国课程体系,A-level课程体系服务于游走世界的跨国公司的员工或者是驻外使领馆人员。我们现在开始招收更多中国籍学生,鼎石会强调我们是中国学校,上午钱校长会说我们要做国际化的中国教育。

第二个特点就会发现说新的国际学校开始出现学生宿舍楼,这个有两个渊源,一个是他们向中国的公办学校一样建宿舍楼,另外一个他也会去像美国的寄宿制高中去融合,这种学校的宿舍楼寄宿制管理是什么样子还不太确定。大家至少可以去观察他,为什么?我用一个词叫“高档”,这个词真的不应该用,我们应该用“高收费”。他这一张床可能一年的费用是10万人民币,10万人民币住一个两人间或者是三人间,这个词还是很有趣的。伊顿也宣称自己宿舍楼条件不好,他这个是高收费。他提供不仅仅是一张床,提供美式或者是西方式的寄宿制的体验。

第三就是新的国际学校的生源规模实在是太大了,三千多人。一两千人的时候,校长可能还和学生和很多家长有很多亲密接触。我们大脑的容量人类还没有进化到这个规模,一个校长能够记三千多人的信息。一个学生背后他有兄弟姐妹,有父母亲,有三代爷爷奶奶,太大的数据量他不太能够变成一个小的社群。我们这个国际学校和欧美的国际学校已经不一样了,因为美国这些顶级学校可能就是两百多人、四百人一个四年制的高中,我们一个学校三千多人。可能有些人在几年之内他们会面对面认识,但是不知道叫什么。因为这些问题包括一些投资,我们发现新的国际学校的建筑面积实在太大,造成的结果就是这个学校的规模非常大。他的发展时间非常长,他的投资风险非常高,而这些都由我们来承担。

这是一个上市公司的公报,我们可以看到他说他的学校的总投资是14.8亿元人民币,其中建设投资12.5亿元,14万平米,有这些东西,教学设备1.6亿,我相信它的预算不是特别的准确。预备费7050万,这个预备费很多都是运营费用,筹建包括招聘教师,前期的准备什么的。你会发现学校这个模型很有意思,大家都说学校里生意好做,他是先收学费,后提供服务。就是在运营这块实际上学费能够基本上支撑的,但是前面这些投资实在是太大了。你会发现他后面的预期是什么,他希望建设期是两年完成。14万平米,要两年完成,这得是怎么样高的效率我们能做成一个精品工程,这是很多的问号。五年内把这个学校装满,三千多人。那时候算出一个数字给股民看挺好的,4.3亿能实现,这里有很多的工作要做。

我总是担心大家把我当成一个卖家具,因为钱校长说他是中国教育的幸存者。我是他师弟,我也是北大毕业,我好想没幸存,还是在挣扎过程中,我希望自己能跟教育,行而上的东西能够接近一些。我为我做的事情做一些辩护。这篇外滩教育传播的一个微信段子,曾经广为流传,我觉得挺好,我也在研究这个东西,很高兴。这个是Facebook创始人扎克伯格的母校,他应该是在高二,十一年级转学到这个学校。这个是全世界排名排第一他可以被提名的学校,规模比较大,一千多人。这个学校有他源自这个学校的教学法,叫做哈克尼斯圆桌教学法。左边有这么一段话,不知道大家看的清楚不清楚,这个事情就是当年的美国和中国现在有点像。当年这个校长叫做刘易斯佩里,他刚上任不久,这个学校发生一个火灾,很需要钱把这个学校给改建,装备起来。就像我们现在筹建学校一样,他要去筹资。那时候有一个石油大亨,就哈克尼斯,就说我要去那弄钱,你要要钱,得干点有价值的事情,给我创造一个好的教学法。刘易斯说,没问题,去英国,那时候英国是寄宿制的核心,世界高地。看了21所学校,他们很辛勤的看21所学校,然后吸取一些经验,这是我们考察的结果,然后他说这不行,你不可以。我们中国的校长也是跑很多学校。我跑过21所以上的美国的学校,这个过程是一样的。你一定要看那么多之后,你才知道你自己所在的位置。做这件事情的时候,他会发现遇到一个问题,说我这样的孩子,你这些教学法是没法教好我的。那时候英国的教学模式和我们现在的公办教育差不多,他们提出一个就是哈克尼斯圆桌教学法。我们以为左边一个教师对12个学生的模型就是我们通常的模型,其时不是,我们是一个老师对38个学生,这个世界资源分配更少。这个桌子坐14个人,一个老师13个学生。右上角的找,这个学生有一个小抽屉板可以拉出来。他们当上课的时候交流的时候可以像董事会桌子一样一起来讨论阅读。

我在美国参加过这样用圆桌教学法的模式,还去上一次历史课,很困很困,发现太近了,你真的没有机会睡觉,你也不得不参与进去。考试的时候怎么办?拿小抽屉板抽出来,转90度可以考试或者是测试。这个就是教学设施与教学法的相关。

我学心理学,很多口号拿很多概念没有用。为什么最核心是人的行为,教育是行为科学。你说他怎么想,你说了没有用,你看他怎么改。我们说新教学法,要促进新的教学行为的产生。这个角度来说我们的FF&E有非常大的作用。辩护完了,我们开始讲正题。

这个是一张照片,大家国际学校去百度上能看到很多类似的照片,这是国内一个在建的国际学校的照片。而且我们可以说很多的国际学校都喜欢做英式的建筑,新英格兰风,穹顶。这个有点模仿哥伦比亚大学圆顶,有点斯坦福大学校门的感觉。这种符号的拼凑上非常容易,这是家长们特别喜欢看到的学校。这是中国家长眼中的国际学校的形象。我们走进去,这是国际学校上市公司某个学校网掌握下载的照片。他宣传我们教室条件特别好,为什么?你看后面有空调。你发现他的桌椅不算最大,我们现在很多时候买的国际学校交的学费,最后得到的东西其实差不了太多。

这张左边这个照片是北京的国际学校的中厅,非常漂亮,有点像酒店的行政楼层的感觉。右边是一个加拿大非常普通的学校的楼道,我把这个照片拿出来干什么?你会发现我们现在的国际学校有很多时候就是更有钱的国际学校不仅外边做的好,里边的装修也非常高档。开始流行实木贴皮的楼道,非常多的学校会做这样的事情。你会发现他做这件事情之后,它的学校的墙的功能性非常少了。你会看旁边非常普通的学校他的墙有很多的功能,是一个信息媒介,可以做很多其他的东西他不心疼。你在那样的环境下,就会有很多的问题,这是一个问题。

全世界大尺寸LED屏最大用户是中国学校,这个屏很贵,政府采购价可以到一万美金以上,便宜的也要一两万。到处都是粉笔灰,中国弄很多空气过滤系统,又有很多粉笔灰,没什么意义。我给大家看一个特别有意思的照片是下面这个照片,这是德国目前或者是全世界最贵的一套教学系统,这个黑板、白板和投影屏的系统。德国最先进的厂商,连一个短距投影仪都不用。左边倾斜的那块板就是投影屏,是有角度,让每个人看的非常的舒服,他在乎是它的效率。这个投影白板或者是大屏幕一直做到84寸,过了第三排,学生根本看不见。

心理学一个研究如果小孩视力不好,对他早期的智力有影响,我们做很多空间是无效的。回过来是我们的心态出现问题,我们是叶公好龙的心态。我们是奢华主义,而不是功能主义进行国际教育。我们是追求尖端,而不是把实用的应用放进去。其实我们也要这种心态,芬兰最好的教师培训,我们就拿来用。

这里不是给鼎石做广告,鼎石一年级小学的桌椅第一个学期换了三次,真的一个学期换了三次。这是2011年清华大学图书馆阅览室,这是整个学习生涯对我最大的学习空间。我们就在那上自习,这是2011年百年校庆装修后上面有空调。我进去走了一圈之后觉得不对了,因为他和我当时上的时候那条件更差的时候没有法比。我找不到1995-1998年的照片,我给大家看1934年的照片,你看到这个空间了没有。如果大家仔细看桌子都是一样,这些实木桌子没有变化。上面的位置有很多光,只是一个背景光,真正的工作面你看桌子上有台灯,所有工作面是台灯上的。我们那个时候可能没有1934年那么有钱,我们是用一个五米长的灯链把日光灯垂下来,你在桌子上非常舒服。

咱们国际化的投资人和办学者通常并不设置专业的FF&E管理岗位,我这样的人比较少,他不知道该买什么,你买了都不会用,这是真实的例子。某著名工商管理学院的人跟我讲的,当时做了事情,买了这个灯,安装费会破坏他美国买的一些桌面。后来这个灯的供货商说求你了,装上吧,后来他装上了。这个灯一万块钱,这和1934年的清华的布局方式是一致,这是专业的问题,不是时代的问题而严谨。这个德国品牌的灯很贵。我们看到也可以用更低成本把这个方式做好。

我们现在落后不得了,这是1920年德国女子学校,这些实验室设施大家看到了。这比我们很多中国学生的实验室的设施要好的多。我们看一下2015年中国目前最成功的国际学校的实验室。这个国际学校是目前中国最成功的,校长带着我去,我拍两张照片。你看到这个实验桌有问题,不是专业的实验桌,而是摆个样子。你设计好这个实验室的桌子,供货商也不能给你实现,他不会有正确的材料。因为我们现在的国内国际学校接触的厂商也基本上是不专业的FF&E的提供商。不专业的采购者,用户和不专业的供货商,我们一直犯错误。

我们的心态上是叶公好龙,我们缺少专业精神,我们需要罗永浩这样,我们不为输赢,就是为了认真。所有投资人、校长、用户,每一个人都很专业,我们可以突破认识障碍。

刚才有一个朋友发微信给我,他说我是共产主义国际学校的员工,我觉得很对。因为我也要跟着时髦讲最好的词就是供给侧改革。我们现在说投资,太多投资人了,中泰桥梁,万科还有很多投资人。消费没问题,家长们出得起,一个学生30多万,两个学生70多万,很多家长掏得起。出口没问题,美国、英国学校欢迎我们。我们的供给侧出了问题,这么多有识之士,我今天观察了一下,咱们的面貌气象非常好。咱们的土地非常难获得,北京、上海难获得,他们有各种各样的方式,万科拿商业用地来做,绿地也在做,资本也没有问题,就是一个问题就是创新。我们要携手起来把供给侧做好,能够做好这个事情。

最后谢谢大家!

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