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【教育+地产模式】现有格局与未来赛道基于

 

教育诉求与投资价值催生了教育与地产的结合,地产+学校的开发模式成为开发商手中的掘金利器。BEED必达亚洲作为最权威的学校建设领域媒体,也将持续关注这一市场。

教育与地产从来就没有割裂,学区的划分直接将教育与周边地产捆绑起来,筑造了房地产和教育资源的联姻基础。

教育诉求与投资价值催生了教育与地产的结合,地产+学校的开发模式成为开发商手中的掘金利器,

– 学校作为配套,提升楼盘附加值,保证销售。

– 具有完备配套资源和人文环境的名校也带动了房产投资和租赁业的发展。

– 教育地产已经不是学区房那么简单,教育行业成为了地产企业转型的新方向与利润增长点,许多房地产企业都设置了单独的教育板块,把教育作为独立的项目运作,进入教育地产产业化的时代。

教育地产的“学区房”三种模式

1994年碧桂园与北京景山中学合作开办广州碧桂园学校拉开“教地产育”的序幕,教育地产成为继旅游地产、体育地产、休闲地产之后开发商为实现收益最大化而产生的又一类房地产经营模式。在很长一段时间里,教育地产的经营思路多是以“名盘+名校”的“学区房”模式,地产项目中引入学校,提升楼盘附加价值,以名校来吸引投资者的目光。

按照地产和学校结合的紧密程度,可以将教育地产划分为营销式教育地产、紧密结合教育地产和专业教育地产,即傍名校、引名校和办名校三个类型。

傍名校:

依附周边丰富教育资源宣传促销的模式

开发商在现有名校周围开发,借助周边丰富的教育资源提升项目品质,这种可以算“地产+教育”的初级模式,教育地产所处地段教育资源丰富,名校林立,开发商打着“与名校相邻”的旗号进行营销,借助名校提升楼盘价值,提高楼盘销售。

这种模式的教育地产利用地缘天然优势,楼盘“恰好”与名校毗邻,节约了在教育资源以及许多配套设施的投入,虽然土地成本会比较高,但附加价值带来的溢价与投资价值远超溢价成本。这种模式虽然很容易取得成功,但却有很大的不可控性

一方面,现在都市核心区域地产已饱和,名校周围可开发土地已是凤毛麟角,需要机缘巧合,这种开发模式难以持续;

另一方面,天然优势的教育地产是各房企争相竞夺的,激烈的竞争会导致土地成本过高,利润稀释;另外还可能随名校学区划分失去“教育地产”身份。

引名校:

开发商与名校合作办,如:鲁能、荣侨、金科、龙湖

开发商和已有名校合作,由开发商负责兴建名校负责经营,基本模式是开发商出地、出资金,在校舍、设备等硬件上投资,并负责硬件设施的维护管理;学校师资,负责日常教育教学管理。这种类型主要借力于现存的幼儿园、小学和中学的名校,对开发商的实力、信誉和学校的美誉度、师资力量等要求颇高。

开发商与名校合作办学,增加楼盘附加值,提高产品竞争力和知名度,是当前教育地产运营最为成熟的模式。这种模式多为超级大盘或者郊区项目,通过为业主提供优质的教育配套(主要指名校)为卖点吸引客户,实现项目高溢价及快销。但是需要注意的是,对于开发企业而言并不是要盲目引入教育,毕竟教育地产的投入代价比较高,在策划前期,还是要定位项目适合的人群,如果这部分人群是间接诉求于教育地产,那么并不建议引进名校。另外,引进学校资源的项目还需要注意的一个重要问题是保证分校的师资、教育质量,以及前期对业主承诺的兑现,否则对于企业、项目品牌可能起到负面影响。

办名校:

开发商自身创办名校:如新鸥鹏、碧桂园

开发商在自己的楼盘内兴建并自营学校以吸引业主,提升楼盘影响力,这种形式的教育地产实际上是将房地产作为主业,将教育视为附属产业。这种模式多组建专业的教育管理团队管理教学,是当前教育地产开发中最难却经济收益最大的模式。

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开发商自己创办名校的教育地产模式将地产与学校进行有机的结合,学校为楼盘提供优质的教育资源,满足业主的教育需求,同时楼盘为学校带来生源,将地产从一次性消费变为长期消费,为地产和教育带来双重的经济效益,这种模式的教育地产开发企业一般具有优秀的教育资源。但值得注意的是,这种模式的教育地产虽然有较大的经济收益,但投资成本较高,需要开发商较多人力、财力、物力去维持运营;由于民办学校是自负盈亏且业主子女只能承担一定时间的生源,若学校的认可度未达到预期,将影响产品的溢价和后期销售,远期招生也会出现困难;与公立学校相比,收费较高,对业主的经济实力要求较高。

开发商自己办学校的初衷是为业主提供教育配套,经过不断的模式化、品牌化、市场化的运作,教育地产开始形成了幼儿园、小学、中学甚至大学预科的教育全产业链,学校开始成为集团单独的运营项目和产业,成为企业新的利润增长点。

三种模式小结

这三种模式各具特色,傍名校的投入少,但存在偶然性与不确定性,企业难以贴上教育地产标签,引名校和办名校是真正意义上的教育地产,对企业综合实力与自身资源有较大要求,开发企业要做教育地产,还得根据战略规划与自身条件进行抉择。

房地产企业自建、并购国际学校

2016年的在线教育行业里,共发生了65起并购案,在这数据里,国际学校的并购现象引起了行业人的关注,目前行业里,国际学校的发展一直是比较大的竞争对手,再加上枫叶教育。成实外教育等企业成功上市。因此有业内人预测,房地产企业与国际学校的结合将是中小学在线教育里的“黑马”。

目前成功上市的有包括枫叶教育。成实外教育等企业。鉴于巨大的人口红利和市场缺口,不少企业开始对国际学校并购融资表示了青睐,目前国际学校的运营并不完全独立,还是要依靠线下实体学校作为支撑,因此也暴露出国际学校在中国的一个弊端,就是受限于土地政策,再加上国际学校集中在一线沿海城市比较多,这部分地区对于土地、尤其学校的大片土地来说,拿下是需要非常大的成本的。介于各种原因。房地产企业并购融资中小学国际学校、甚至自建国际学校就变得“水到渠成”。在成本大幅度降低的情况下,学校的教学质量将得到保证,再加上房地产企业自身的品牌效益。既可以宣传品牌,也可以为楼盘拿到有利的教育资源储备。对于房地产企业来说,简直是一箭双雕的合作。

而对于国际学校来说,与房地产企业合作,不仅可以专注教学质量和目标,对于国人比较陌生的,但是国外比较好的教学模式则有了非常好的市场切入口。最重要的是顺应了互联网+的国家战略,把国外好的在线教育模式引入和纳入学校的日常学习里。这在目前热门的在线教育市场里,是一个非常大的优势。

那么房地产与国际学校合作的模式是否会更占优势呢?日前,国家明确规定了营利性学校不得纳入义务教育范围,上海地区也表示暂停涉外民办国际学校的审批,部分外资现有中小学学校,要求外资推出。各方面的因素都不难看出,目前各项政策对于中小学为主的国际学校有比较大的影响。随着政策的实际落实,学校的调整,企业的并购介入,这一切的发展还是未知数。但是基于市场的刚需,以房地产企业做后盾的国际学校,很有可能演变成传统教育、在线教育行业里的“黑马”。

地产+教育产业:教育地产产业化模式

在新常态下,房地产业进入新的发展阶段,整个行业发展在追求多产业、多方位与多元化,不断寻找新的利润增长点;与此同时,政府明确将教育消费列为新的经济增长点,教育产业驰如高速增长的快车道,地产企业看好教育的收益和前景,开始进军教育产业,地产+教育进入全新的发展阶段,不仅仅是单纯的“学区房”那么简单,而是房地产业与教育两个产业的联合,教育地产直接或间接为教育事业服务,例如教育培训、学生餐厅、教育用品、实践体验场所等。

近年来,国内知名房企纷纷试水教育产业,万科、碧桂园、海亮、阳光城、新鸥鹏、同景、中锐等都已经把自己的触角伸向了教育业,开启教育板块,根据其侧重点的不同,房企做教育主要有以下几种方向

开创教育产业链、开办K12学校、开设教育配套服务、开创教育产业园

开创教育全产业链

代表企业:阳光城

地产+教育”是阳光城“房地产+”战略的重点方向,未来阳光城把教育行业作为第二增长极。阳光城本身拥有丰富的教育资源,母公司阳光控股旗下阳光教育集团全方位覆盖幼教、K12教育、国际教育、高等教育等,其丰富的教育产业资源和教育运营经验,可助其顺利转型教育,目前阳光城已收购师汇优创,正式向教育产业进行业态扩张,未来或将业务拓展向教育全产业链。

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阳光城资源禀赋优秀,转型教育优势明显,阳光城希望能够从幼儿产业延伸到更多的教育领域,结合母公司资源,最终形成完整的教育产业链,与房地产主业相辅相成。教育一方面能够为住宅和社区提高附加值,另一方面也能够整合公司现有资源,增加利益增长点,提高集团在行业内的竞争力。

开办K12学校:

代表企业:海亮、碧桂园

碧桂园和海亮在教育板块打造的是K12学校,从幼儿教育到高中学历教育,是全日制学校,主打面向中产阶级的高端教育,现其K12教育发展重点是面向海外教育,迎合目前国内越来越多的留学需求。

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海亮和碧桂园的教育板块独立性比较强。由于K12学校的学费较高,在选址、建设、师资及设备等各方面也均是从教育而非地产运营的角度来考量,项目单独运作。企业希望作出优秀教育品牌增加营收,脱离房地产成为独立的业务,并分拆上市。

碧桂园早在1994年就使用“以学校带动楼盘销售”的策略解决“烂尾危机”,其创始人杨国强也成为“地产+教育”第一个吃螃蟹的人。此后,碧桂园学校声明首先满足业主子女入学需求,因此盘活了旗下很多位于二三线城市且位置偏远的楼盘。2014年,碧桂园成立了碧桂园教育集团和碧桂园教育基金会,并将旗下所有学校归口到教育集团管理运营,为教育集团分拆上市做铺垫,教育从配角晋升为碧桂园的主角。近期,碧桂园集团副总裁朱剑敏也透露,教育集团初步考虑在美国上市。

碧桂园的学校主要分为两种,一种是慈善教育,免学费,比如国华纪念中学、广东碧桂园职业学院,其主要目的是为了塑造品牌形象。另外一种则专门做K12教育,即一所学校涵盖从幼儿园到十二年级的学段。K12教育具体又分为两种,一种是优质双语学校,主要面对国内升学的学生,定位为项目配套;另一种是高端国际学校,主要面对意向出国的学生。

开设教育配套服务:

代表企业:万科

万科从传统房地产开发商向城市配套服务商的转型过程中,教育作为其重点发展方向,在2010年便开启了“城市配套服务商”的教育产业之路,“八爪鱼”战略中万科塾就是那只教育的“触角”。万科教育的产品种类较为丰富,重点发展的是一些国内较为稀少的教育类型,包括社区内部的四点半学堂教育Mall,以及一些专注于组织夏令营的户外度假营地等。

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房地产企业需要寻找有长期稳定现金流的商业模式,光卖房子肯定无法支撑未来,教育便是一个很好的切入点,教育产业如果做得好,是可以为企业提供稳定现金流,让买房子从一次性消费变为长期消费。万科做的教育配套服务为房地产企业的多元化发展提供了很好的思路:

一方面,社区化的教育模式有着天然的优势,这里存在天然的邻里关系和熟悉的场地,市场巨大;

另一方面,教育作为小区的延伸配套服务,也可以增加客户粘性,同时深挖客户价值,作为一个新的利润增长点。

万科于1996年就与复旦大学附属中学合办9年制上海市复旦万科实验学校,试水教育产业。其后,自有幼儿园、V令营、梅沙书院、成长社区,城市图书馆等教育项目相继落地。

12月10日,万科V-Link旗下成长中心2.0版本已在万科假日风景校区全新亮相。2015年8月,北京万科正式发布V-Link社区服务系列产品中关注学习与教育领域的V-Learn万科成长中心,并开设了首家V-Learn中心。目前,北京万科在北京已有6家成长中心开业,与万科成长中心达成合作的培训机构也达到40多家。万科社区商业管理公司总经理廖心旷还表示,明年在东北和华北区域将建50家社区成长中心。

在合作中,万科提供社区场地、市场推广、以及成长管家等服务,同时还提供创业营地给教育创业者,合作机构方建立万科体系的专属运营团队,提供内容和师资。对于入驻的机构,万科还设置了系统的准入机制和淘汰机制,根据机构的品牌、授课、客户满意度等条款筛选符合要求的机构入驻,具体来说入驻机构要满足连锁品牌、有一定知名度、同城门店数量不低于5家、现有学员数量不低于1500名等标准。另外,在收入方面,万科与入驻机构采取分成的模式,入驻的机构不需要向万科缴纳任何费用。

除了引进合作机构外,万科成长中心也自主研发了一些课程,比如万科思维情商课、万科木工坊、万科音乐启蒙课、万科世界公民课。

开创教育产业园:

代表企业:新鸥鹏

互联网与教育的结合是未来教育发展的一大趋势,新鸥鹏抓住时代机遇,开发的云教育产业园,打造了互联网、教育与地产结合的教育地产新模式。云教育产业园以教育云为特色,集云计算产业数据中心、产业孵化楼、配套商住项目及人才公寓于一体,产业园引入教育、云计算、科技服务、电子商务以及金融和衍生配套等产业,重点关注云时代的教育,引进重庆高职城,将虚拟教育与实体教育相结合,充分利用云计算、大数据等新技术来发展基于泛教育理念的终身学习平台,以重点企事业单位综合教育、中小学教育和职业教育为突破口的教育服务新模式。

同时

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新鸥鹏的云教育产业园在地产中融合了当前非常火热的互联网与教育元素,以教育为纽带,一边是在线教育,一边是高职城商住项目,是覆盖教育住区、线上线下培训、云端教育、教育产业的综合体产品,给中国的教育社区提供了模式升级的典型案例。

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新东方的教育地产探索

新东方要建立的教育综合体目前已在武汉试点,近15000名新东方学员将在落成一年后迁入学习。武汉试点坐落在外搭的商场楼区域,除了覆盖教育机构的品类外,也会涉及图书、乐器、亲子园等项目。据悉,该“教育综合体”在北京地区还未有所布局。

其实早在2013年新东方成立20周年庆典之际,俞敏洪就已经宣布正式启动“教育生态圈”战略,力求突破新东方传统的主营业务,在线上线下同时布局以培训为教育核心的全产业链业务,“教育综合体”就是其中非常重要的战略规划。2014年,新东方成立了一家专门负责商业运营的子公司北京东方和力投资发展有限公司(下称“东方和力”)。和新东方其他品牌不同的是,东方和力的股东、员工大多具有商业地产背景。值得注意的是,今年10月21日,东方和力完成了一次工商变更。经营范围方面,明确增加了销售日用百货、声乐培训、餐饮管理等。

教育地产发展趋势预测

教育地产在行业不景气时产生另类繁荣

随着房地产行业白银时期的到来,传统的地产开发已经走向末路,教育地产在行业不景气时具有很强的抗跌能力,局部不降反升,具有很强的保值增值能力。可以预料在近期宏观经济不那么景气的情况下,教育地产对需求的聚集还会在很长一段时间里发挥作用。所以,教育地产除了对为了孩子的教育而进行置业的消费者有较大的吸引力外,还会对意欲保值、增值的置业者产生吸引力,在未来会持续火热。

以教育为依托的小区建设是地产发展的趋势

经过为二十几年的发展,地产+学校已经成为一种成熟的开发模式,其带来的价值与收益也是有目共睹,随着素质教育与精英教育的普及,业主对优秀教育资源的追逐,教育配套将成为项目开发的必须配置;同时伴随教育制度改革,公办学校去名校化与同质化,私立学校前景广阔,开发商自办名校的模式或成为未来教育地产的主要发展方向。

地产企业将推出各种创新教育产品

作为少数不受低迷经济大势所拖累的产业,近年来,教育产业以加速度蓬勃发展,教育产业的广阔前景成为房地产+的优质选择对象,教育行业不仅能与房地产主业相契合,并且还能带来高利润。可以预见,不管是作为项目配套,还是单独运营项目,无论是深挖现有客户价值还是拓展外围市场,房地产企业必定会围绕教育提供各种产品,并且获得高于地产主业的利润率,现在有一大批企业诸如前文所列已经走在路上。

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